文丨梁美惠
图丨1/6图片工作室、全景网
一、科技！城市更新背景下商业区重塑的“新动能”
伴随着我国城市化的进程，城市中心商业区的衰退问题已初步显现。特别是年新冠肺炎疫情的爆发，让居民的出行、生产生活与消费行为都大幅度减少，加之电商与移动互联网技术的冲击，使得人们的消费场景更多地从线下转移到线上。
这也意味着旧有的商业模式与传统商业地产将面临比之前更大的挑战。城市中心商业区的衰退会导致大面积的城市核心地段闲置，这种情况已经在很多城市中出现。因此如何完成商业区的活力重塑，是城市更新中必须面对的难题。
商务与商业共融交织的涩谷
那么如何解决？目前来看，绝大部分地产商都想到了以“购物场景升级”的方式重塑商业区。
纵观中国商业地产的发展进程，我们不难发现进入21世纪以后，商业地产已由单纯的购物中心逐渐向大型商业综合体转化。这是因为，调查数据显示，消费者在购物中心的逗留时间，将近九成都不超过两小时；而停留时间过短、无新鲜体验感是造成消费欲望低下的主要原因[1]。
地产商开始意识到如今的商业区已经不能仅靠拥有某些高端或独家的品牌而产生竞争力了，人们更加注重线下购物的全方位体验，只有将“购物场景”更新升级，让消费者的体验感更加丰富，愿意在商业区逗留更长时间，才能拥有更多刺激消费行为产生的可能性。这便是以“商业升级”拯救商业区的想法。
其实，除此之外，还有一条拯救实体商业区的方式——引入“科技”引擎，让商业区成为科技新的承载地。这同样是重塑商业区的一大创新手法。日本东京就有这样一个地方，通过城市更新将“商业区”与“科技”的融合共生发挥到极致，那就是“潮流之都”涩谷。
外行人看涩谷，往往停留于表面，只知道它是东京最繁华的商业区之一、流行文化的发源地、日本的时尚潮流中心。一提到涩谷，就想到造型夸张、风格迥异的“涩谷辣妹”，或者是《唐人街探案3》镜头下，一个绿灯能通过多人的繁华十字路口，又或许耳边总能飘荡起发源于这里的日本最新最潮流的音乐……
而殊不知，涩谷早在20世纪90年代末期就有“比特谷”之称，对标美国“硅谷”，涩谷是东京最早形成的科创中心。大量的科创企业汇聚于此，比较知名的有国际IT巨头谷歌、亚马逊在日本的分部，日本本土四大龙头IT公司，包括最牛创意数字媒体公司GMO、CyberAgent，最大人力资源网经营公司mixi，世界知名社交游戏平台Mobage梦宝谷的经营公司DeNA等共计55家，并且围绕这些公司还生存着许多现在还“无名”的小型科创企业，共同构成了东京的科创企业大本营。
而且，涩谷作为东京科创企业大本营的规模仍在不断壮大。东急综合研究所的调查数据显示，-年期间，东京新成立IT企业家，其中数量最多的是涩谷区（家），港区（家）和千代田区（家）紧随其后[2]。而涩谷区年公布的企业调查数据也显示，年涩谷区以家的创业企业数目位居东京榜首，其中有46%都是包含软件类及互联网服务类企业在内的IT企业[3]。
-年东京成立的IT企业数量
年涩谷地区创业企业生态占比
涩谷之所以能让科创企业如雨后春笋般在此萌芽，离不开城市更新下涩谷地区在更新中的“场景重构”。
我们都知道涩谷身为东京最繁华的商业区之一，并未出现过“商业失活”的现象。按照常理推断，不断增加的企业办公需求必会与原有的商业空间产生矛盾，而“场地”的限制也必会制约涩谷作为科创中心的发展。涩谷却并未因此停下脚步，而是通过巧妙的城市更新手法，对“场景”进行了全方位的升级改造，进而吸引了更多的科创企业与商业区进行完美融合。
由此可见，“科技”的确可以成为焕发商业区活力的新动能。
那么传统商业区究竟该如何以“场景重构”的方式，吸引“科技”引擎融于商业区，进而达成商业区的活力重塑呢？
本文将通过东京涩谷这一案例，为您揭晓其背后的秘密。
二、什么样的“科技”能融于商业区？
商业区和“科技”是能融合的，但不是所有的“科技”都能与商业区融合。
信息化时代，谈到科技就离不开IT这一话题。日本的IT产业可以根据服务对象大致分为两大类型，即服务于本土产业的“支援型IT产业”和服务于大众的“生活型IT产业”。日本是典型的“支援型IT产业”强国。
举个例子，我们说起美国的IT就是谷歌、微软，说起中国的IT就是阿里巴巴、腾讯，可说起日本似乎很难找到同类型的大型IT公司，是不是日本的IT产业太弱了呢？
显然不是，日本只是没有强势的服务大众的“生活型IT产业”。默默“支援”其本土制造业的软件产业，却走在世界领先级别。我们都知道日本的电子产品好，可在日本，像索尼、松下、三菱这类我们称为制造业的企业，都因为生产过程需要大量使用IT技术而被日本归纳为IT产业。可见日本制造业强大的背后，是离不开IT产业的支撑的。
而这些“支援型IT产业”通常都择木而栖，直接选择依附于本土制造业生存。东京湾及紧邻东京湾的港区，便是“支援型IT企业”的大本营。客观分析这种现象，我们不难发现这种“支援型IT产业”是典型的“产品主义”——其性质是“内敛”的，不需要彰显自己的优势，只需要通过和本土产业强强联合便能有稳定的收益，制造出最有价值的产品。这种企业的性质与商业区的匹配度并不高，所以在涩谷的商业区中，是很难找到这一类企业的。
究竟什么样的科技能融于商业区？
答案很明显，一定是与商业区双向匹配的“潮科技”。何为“潮科技”？简单来讲，“潮科技”便是以服务大众为目的、与时尚生活相关的“生活型IT产业”。
最具代表性的就是以广告、社交网络、人力资源网为代表的数字媒体类企业。我们通过分析聚集在涩谷的55家知名IT企业后，发现其中以广告、媒体、游戏等为主要业务的企业最多，占比将近1/2；其次是招聘网、企业会员网、二手品交易网、艺术众筹网、料理学习网等搭建社交网络、统筹人力资源性质的企业；其余少量为提供潮牌运营、电子杂志策划、电子支付技术咨询等网络服务类的IT企业。
这些企业与“支援型IT产业”不同，大多数都要面临庞大的受众，既要收集大众数据，又要给予大众反馈，因此要时刻进行自我展示与宣传，才能吸引客户为其服务“买单”。“潮科技”具有明显的“外显”气质，这与商业区本身便产生了高度的匹配性，特别是在以下三大方面。
1．商业区高度的传播需求，需要“潮科技”的加持
商业区中必不可少的就是广告行业，而广告行业也只有依附商业区才能得以生存。商业区里聚集最多的便是零售、餐饮及生活娱乐型的商铺。这些商铺对于传播有高度需求，所以滋生了初级的广告形态。不论是街头叫卖、张挂招牌还是张贴分发小传单，都印证了广告行业是支撑商业活力的灵魂产业。
涩谷萌生的早期产业中，广告行业也是其中一大分支。涩谷站建于明治时代，“二战”后曾聚集了大量美军，诱发了早期暗市（日语：闇市，尚处在混乱期的日本街头萌生的商业形态）和风俗街的形成，也正是因为这样独特的商贸氛围，一些看似“拿不上台面”的风俗广告、灰色金融类企业盯上了这片土地，开始在涩谷开拓自己的容身之处。
近些年，互联网广告行业兴起，互联网广告遵循着与传统广告行业相同的底层逻辑，制作广告时需要依靠庞大的数据，解析顾客的痛点和痒点，需要时刻走在潮流前端，保证自己的创意是最新奇的，才能为产品带来收益。所以作为“人流汇聚地”的商业区，便成为互联网广告行业的最佳选址地。
涩谷就是“潮科技”互联网广告行业作为领头行业融于商业区的代表。涩谷作为东京最重要的商业区之一，必然成为互联网广告行业进入的首选地。龙头IT企业GMO、CyberAgent，就是通过广告制作业务，在涩谷发展壮大的大型IT公司。
而且，由于互联网广告的传播越来越借助新媒体技术的力量，进而带动了广告公司媒体技术部门的发展。如今在涩谷已形成了提供广告主接洽、广告交易、广告精准投放、广告监测分析、创意优化与广告验证等服务的互联网广告产业集群。
涩谷身为商业区高度的传播需求与广告行业达成了完美的匹配。也正是因为互联网广告行业的加入，涩谷开始以“潮流资讯发源地”而闻名世界。商业区滋生了早期的广告行业，并为其提供了赖以生存的庞大流量；反过来，互联网广告行业的兴起也为商业区的名声大振做出了突出贡献，二者是相辅相成的关系。
2．商业区多样的文化生活，需要“潮科技”加以展示
当今时代，没有人不喜欢“秀”，社交网络平台已成为人们展示自我、获取信息和交流信息的主要途径。从某种意义上讲，社交网络更像是传统广告行业的衍生品，只不过社交网络有其特有的传播形式，只有建立强大的流量，才能助其发展壮大。集购物与休闲娱乐为一体的商业区，通常拥有不同的街区文化，吸引到不同兴趣的人群前来打卡。密集的人流成为吸引社交网络行业（包括硬件、软件、服务及应用）融于商业区的重要原因。
涩谷尊崇“化差异为力量”，因此在这片极具开放性与包容性的文化沃土之上，形成了一个能汇聚大量不同年龄、不同兴趣人群的潮流之都。随之而来的就是，不同兴趣的人群为社交网络提供了大量的免费流量，也为社交网络行业制造了更多的应用场景。
与国际化特征明显的六本木新城或二次元圣地秋叶原相比，涩谷从来都不能只用某个词来概括。可以说在东京，没有一个地方能像涩谷一样融汇如此多的文化元素——艺术、音乐、时尚、科技……，这意味着涩谷比其他商业区更能汇聚不同性质的人群，对这些人群有意识地运营、组织，能使其不断地累积、沉淀，商业区自然也就成了社交网络行业萌芽的理想之地。
包容性的文化沃土吸引了大量不同兴趣的人群齐聚涩谷
像社交网络这种具有创新性的“潮科技”本身就像是一张巨大的网络，有了一家就不可能只有一家，极易产生聚集效应。涩谷的龙头社交网络运营公司DeNA的常务执行董事就曾表示，“涩谷这个地方信息流通快，同行之间与其说是竞争关系，不如说是互惠互助、共同研发、共同进步，我们公司就更愿意将最新研发的系统分享给其他公司，这样能使我们整个IT行业都更有效率，让科技的进步加快脚步”。
因此，在DeNA的带领下，涩谷涌现了为游戏、动漫、艺术、料理、服装等多行业服务的社交网络与会员网运营公司，规模也大小不一。
3．商业区密集的人力资源，需要“潮科技”精准匹配
科技融于商业区带来的不只是大量游客，同时还有工作或生活在商业区附近的半常驻居民。这些人力资源既成为科技融于商业区背景下重塑商业区活力的新势能，又成为“潮科技”的又一大服务对象。
和社交网络行业相似，以大数据处理技术为核心技术的诸多互联网服务行业，如外卖软件、电商、招聘网、二手品交易网等，都诞生于商业区背景，成为半常驻居民们工作和生活中必不可少的“潮科技”。
特别是涩谷地区，由于汇聚了大量的IT企业和高精人才，这些人才在各IT企业之间的跳槽、转行便无法避免。以至于细化出了专门提供“IT行业资讯浏览”的新闻类App、“IT行业跳槽（转行）支援”、“IT行业招聘”等业务的互联网服务类企业。
可见，这些“潮科技”在紧贴密集的人力资源匹配需求的同时，也依靠涩谷站周边大量的流量数据发展壮大起来。比较知名的人力资源网mixi、企业内情交流网Openwork就是这样突破了涩谷地区的地区限制，成长为全日本知名的大型招聘及招聘支援网企业。
如今的涩谷早已脱胎换骨，从传统商业区摇身一变成为“潮科技”的大本营，东京最具综合性的科创企业中心。除了前文提到的众多数字媒体类科创企业，甚至还有三大电信公司之一的KDDI，知名汽车品牌SUBARU的AI智能研究中心，大型唱片公司AMUSE等都选择落地涩谷。
如果说商业土壤对早期的“潮科技”来说是基于本土产业需求的天然吸引力，那商业土壤滋生出的“城市文脉”便是促使“潮科技”争相入驻的动力来源。涩谷这一东京最独特的活力区，利用其独特的商业土壤滋养出了创新、张扬又充满包容性的“城市文脉”。这里不仅吸引了大量不同年龄层的游客和居民，也吸引了与商业区高度匹配的“潮科技”企业纷至沓来。
城市发展总会面临空间上的矛盾而无法顺利进行，如同年过后，身在涩谷的“潮科技企业”规模扩张，与涩谷本身身为低矮建筑密集区之间产生了无法磨合的用地矛盾。这直接导致大批企业，在规模扩张后选择分散外迁至六本木、品川、新宿、秋叶原等地，从此，涩谷从科创高地的宝座上跌落。
然而，令人意想不到的是，年谷歌日本突然召开发布会，宣布将于年从六本木重回涩谷，这成为涩谷“比特谷复兴”的标志性事件。
从涩谷发展来看，在谷歌搬离之后，区域进行了可谓“百年一遇”的城市更新。城市更新实施后，涩谷整体上的办公空间得以拓展，品质亦显著提升。但是，谷歌日本离开涩谷迁入的六本木新城，也绝非“屈尊”。
可以说，艺术感十足，国际化突出的六本木在办公环境上绝对不逊于改造后的涩谷。那么为什么国际IT巨头谷歌日本还是选择了重回涩谷？这意味着，光有美和精致是不足以让“潮科技”定性扎根的。那么，到底是什么促成了这个戏剧性转折，推动了涩谷的再生？
三、以“场景重构”，加速“潮科技”与商业区的融合共生
吸引“潮科技”企业回归重聚的，绝不是空间上的拓展，而是进行了能满足“潮科技”需求的“场景重构”。
之所以这么说，是因为哪怕涩谷进行了“百年一遇”的城市更新，也仍然不是东京办公空间最充裕的地区。截止到年，涩谷区域内36万平方米的办公面积，只能排在千代田区、港区、中央区、品川区之后，屈尊东京第5位[4]。
与普通的制造业、零售业等实体产业不同，科创企业对于办公空间的要求不仅在于面积，还在于品质，涩谷究竟进行了哪些空间环境要素的改善，形成了让“潮科技”企业无法抗拒的吸引力呢？我们可以从以下场景见分晓。
1．“潮流地标”场景，塑造科创至上的神圣感
城市地标是一座城市的名片，象征着城市发展，代表了特有的城市氛围，许多商业区中都会通过设置地标的形式，来彰显独特的商业氛围。
如北京的侨福芳草地被称为商业地产的“卢浮宫”，因为这里不但拥有多件艺术品分散在购物区的各个角落，还设有米的国内最长室内吊桥、平方米的公共艺廊，共同营造有艺术氛围的商业区。
侨福芳草地随处可见的艺术品
侨福芳草地室内吊桥
上海的K11是一座生态体验式的艺术购物中心，它搭配33米9层楼高的人工水景瀑布和大量的垂直绿化墙设计，让来到商业区的顾客瞬间就能感受到独特的自然氛围[5]。
上海的K11
可见，塑造一个科技感十足的“潮流地标”场景，能将科创的神圣感带入城市。
涩谷便融合多家“潮科技”企业的科创成果，塑造了这样一个“高大上”的“潮流地标”场景。年，高m的涩谷Scramble广场大厦正式竣工营业，并在屋顶设置了一个日本最大的屋顶展望空间“SHIBUYASKY”，成为东京土地上的又一大绝美地标。
“SHIBUYASKY”不同于以往地标的是，它的每一环节都不是开发商东急团队一家的创意，而是专门成立了涩谷Scramble广场大厦小组，聘用世界知名创意集团Rhizomatiks做声光影像的总设计团队，听取了来自涩谷的多家创意公司，共计50余人的意见共同完成[6]，涩谷的科创力量在这一绝美地标上得到了充分的表达。
涩谷街头随处可见酷炫的科技潮流地标
“SHIBUYASKY”这一屋顶展望空间，每一处细节都让人感受到涩谷的“潮流地标”带给我们的震撼。项目共分为3层，分别是45层的移行空间“SKYGATE”、46层的室内展示游廊“SKYGALLERY”和47层的空中庭院“SKYSTAGE”。
它的科技足够“炫”，进入大厦，你需要乘坐一台由声光电装置牵引的“体感型电梯”到达45层。电梯顶部有类似银河空间的光影出现，还会伴随速度及重力产生3D音效，让你在漫长的等待时间里，产生穿越时空的酷炫感。
接着你会经过能与人产生互动的LED灯光走廊，互动式的室内灯光秀给人带来沉浸式体验。楼顶的超高空灯光秀在黑夜之中直入云霄，华丽而又炫目。
这里的体验也足够“丰富”，你可以坐在46层的室内咖啡酒吧“ParadiseLounge”里一边享用美酒，一边观赏美轮美奂的高空夜景；也可以登上顶层的空中庭院，感受站在世界中心的开阔感；想要到达顶层，你还需要踏上高空户外电动扶梯，感受在高空中浮游的兴奋与刺激；度观景台，让你抬头远眺就可以看到东京塔、天空树等东京地标，甚至还可以看到日本的文化符号富士山；低头则可以俯瞰涩谷站前繁华十足的路口，与涩谷街景来一张“高空合影”。
通过这一“潮流地标”场景的塑造，涩谷科创至上的神圣感跃然街头。没有一家科创企业不想在最“吸睛”的城市地标上展示自己的科技和创意。而涩谷尊重科创，鼓励科创的氛围吸引了大量“潮科技”企业纷纷涌入涩谷，地标场景也就成为加速科技与商业区融合的“催化剂”。
2．“创意商业”场景，打造“潮科技”的信息传递中枢站
让“潮科技”融于传统商业区，并不是鸠占鹊巢，而是在原有的空间上达成双方“和谐共生”的关系。
涩谷的多家商业综合体内都引入了时尚又具有创新意义的“创意商业”体验型店铺，为顾客打造最具前沿性的线下购物娱乐体验。
例如，涩谷Scramble广场大厦内共引进了37家新形态的创意店铺，有拥有室内运动场的咖啡厅、日本首家拥有底部注酒系统的餐厅、可观览室外空间的和式餐厅等[7]。
再开发后重新营业的涩谷老牌商业综合体“涩谷PARCO大厦”的5层，也悄悄兴起了一种OMO（OnlineMergeOffline）型的体验式购物空间“PARCOCUBE”。
这里汇聚了11家提供体验式购物的商家。顾客可以利用四面巨大的电子展板搜索店铺内陈列的商品。观看实物后，顾客可以将自己心仪的物品添加到“购物车”中下单，这样既可以让顾客在线下亲自“验货”，又可以通过“电子支付+邮寄”的形式免去线下购物时的不便，轻松一按便可完成支付手续，再也不用担心购物过多自己无法提回家的情况了。
与此同时，零售业商家面临的一大难题便是库存。在这样一片繁华的商业区租下一家大的店铺将会面临高昂的租金成本，体验式购物空间让异地囤货变为可能。
商家不再需要庞大的仓库，只需要租下以往商铺一半的面积，便可以在潮流之都涩谷的大型商业综合体中拥有一处“实体展示”场所。可以说，这种全新的体验式购物空间，将看似矛盾最为冲突的“线上”与“线下”购物形式打通，让引入了“潮科技”的传统商家名利双收。
3．“酷乐办公”场景，创造高密度的交流空间
对于商业区里的科创企业来说，创新是核心生产力。而创新从何而来？科创人员之间高密度的交流便显得尤为重要。
创意媒体公司CyberAgent的董事长就曾表示，“大家似乎对我们IT产业有所误解，好像IT人才就约等于程序员，（做的）是非常封闭又无聊的工作。但其实我们非常重视员工间的交流，甚至为了方便共同开展研学会，共享公司积累的知识和技术。我们将公司的各个分部，包括媒体、游戏部门和本部都统一合并到了涩谷。因为涩谷的城市更新，会让数以万计的IT人才汇聚到这里，在涩谷将会有更多机会与其他公司的员工产生交流与碰撞。想壮大日本的IT产业仅靠一个公司的力量是远远不够的，这也是我们对涩谷抱有期待的原因”[8]。
而提供一个科创人员喜爱的，容易产生高密度交流的“酷乐办公”场景，是加速创意产生、提高生产力的最佳配置，对科创企业和科创人员都有着致命的吸引力。
日本总务省统计局的调查数据显示，年东京科创从业者最密集的两个区域便是港区和涩谷区，科创从业者占比能达到总就业人数的20%左右。不过，港区的总就业人数大约是涩谷区的两倍[9]，能供科创人员交流用的共享办公空间的数目却几乎持平。这意味着在涩谷，科创人员能拥有更多的共享办公空间激发交流、激发创意。[10]
虽然东京整体都在提倡共享办公的理念，却唯独涩谷特别打造了“为创意者而生”的“酷乐办公”场景。并且在涩谷城市更新后，区域内诸多商业体中都加入了这种空间，专供创业中的科创企业使用。
如涩谷cast大厦就在大楼的一二层设置了一种名为“co-lab”的共享办公室，涵盖日常创意交流、临时团队组建、创意展示传播三大核心功能，入驻涩谷cast大厦的所有企业均可根据自身需求自由使用这一场地。
在这里既可以实现不同企业间自由的创意交流，还可以在接到外部企业的委托时，联系加入了“co-lab”会员的其他公司，共同组建临时团队完成项目；此外，也可以通过这一窗口举办小型会展、小型体验活动等，将最新的科创成果公之于众。这对还在创业中的小型科创企业来说，是一个绝佳的实现抱团成长的平台。
密集空间内的高密度交流往往伴随着创意的诞生
而在涩谷Scramble广场大厦的15层，则设有占地面积约平方米的互动商业社区空间“SHIBUYAQWS”。
“QWS”是取了“QuestionwithSensibility”的首字母，寓意这一共享办公空间将会是多领域知识的汇聚地，引领未来的伟大思考将从这里诞生。
互动商业社区空间连接的不再只是企业，还包括东京大学、早稻田大学、庆应大学、东京工业大学、东京都市大学、东京艺术大学在内的六大高校、政府、多家科创企业支援公司都会参与其中。
互动商业社区空间不仅有可以聚集人左右的大型活动空间“SCRAMBLEHALL”；还有能在自由动线中产生交流的灵活公共空间“CROSSPARK”；以及让人置身优雅空间畅所欲言的“SALON”“CAFEHInT”等。
拥有不同背景、不同知识的人可以选择自己最舒服的方式汇聚在这里交流新的理念，为科创企业创造新的机遇。
涩谷城市更新项目的成功之处，在于以“场景重构”的手法，加强了商业区与“科技”之间的吸引与融合。或许在未来，“科技”作为引擎加入城市更新的手法，将带领我们走向一条定向进化的新路径，我们更可以参考涩谷商业区的更新手法，在商业区失活危机涌现之前防患于未然。
后记
席卷全球的新冠肺炎疫情为传统商业的变革带来了挑战，也带来了新的机遇。如今的中心商业，一旦出现失活危机，仅仅依靠“购物场景升级”来单纯拯救商业未免动能不足，容易在不断迭代的互联网技术冲击下失去吸引力。传统商业圣地的转型，未必只有从旧商业到新商业的一条道路。
科技时代的到来，或许为我们引入了一条以“科技”为商业区注入动能的新赛道，涩谷已经为我们展现了这种可能。以数字媒体类企业为代表的“潮科技”与商业区有极好的共融性，作为城市更新的内置引擎，可将“购物场景”与“创新科技场景”融合，从而使传统的商业圣地摇身一变成为新型的科创圣地。
无论是商业中心的改造诉求，还是“潮科技”发展的势头，中国都已经显示出了澎湃动力，我们有理由相信中国城市的“涩谷”复兴，即将在中国的商业圣地中出现！
本文节选自华高莱斯“技术要点”系列丛书《城市更新方法》。
《城市更新方法》是一本紧跟时代变化，研究新时代城市更新发展趋势的研究书籍。本书首先就“以城市场景重构，牵引城市功能更新，最终推动城市老城复兴”这一城市更新新趋势进行深入阐释。此后，分别从城市更新“如何提升老城的城市品质”和“如何提升老城的产业动能”两个方面，对城市更新新理念、新方法，通过不同的案例进行深入剖析。
参考文献
[1]艾媒《中国城市商业综合体的发展现状及趋势分析》